Viðhald fasteigna - Ráðgjöf vegna viðhalds og endurbyggingar

Reglubundið og markvisst viðhald er forsenda þess að fasteignir haldi verðgildi sínu og þjóni þeim tilgangi sem til er ætlast. Einnig er það nauðsynlegt til þess halda kostnaði við viðhald og endurbætur í lágmarki en skila jafnframt hámarksárangri.

Við hjá VSÓ Ráðgjöf höfum mikla reynslu af viðhaldsverkefnum og endurbyggingu fasteigna. Á undanförnum áratugum hafa starfsmenn fyrirtækisins komið að fjölmörgum verkefnum á þessu sviði, m.a. við að ástandsmeta húseignir, hanna og skipuleggja viðgerðir og endurbyggingu húsa og vinna útboðsgögn ásamt því að bjóða út og hafa umsjón með framkvæmdum. Þá hafa starfsmenn VSÓ einnig unnið að gerð viðhalds og rekstraáætlana fyrir húseignir í eigu fyrirtækja og einstaklinga en slíkar áætlanir eru algengar, sérstaklega í stærri húseignum. Hér á eftir er því lýst hvernig algengast er að standa að undirbúningi og framkvæmd vegna viðhalds, endurbyggingar eða breytinga á húseignum.

Frumskoðun

• Starfsmaður VSÓ Ráðgjafar kemur á staðinn og metur umfang verksins. Í framhaldi er gerð áætlun um ástandsmat og gerð matsskýrslu, gerð útboðs- og verklýsinga í samræmi við niðurstöður ástandsmatsins og hugsanlegan kostnað við verkið, svokallaða frumkostnaðaráætlun. Frumskoðun er verkkaupa að kostnaðarlausu á Stór-Reykjavíkursvæðinu.

Ástandsmat

• Ástandsskoðun
  

  Eftir að ákvörðun liggur fyrir um framkvæmdir gera starfsmenn VSÓ Ráðgjafar, hver á sínu sviði, mat á ástandi eignarinnar. Skráðar eru niður upplýsingar á staðnum, teknar myndir og framkvæmdar mælingar. Sýni eru ekki tekin til rannsókna nema matsmenn telji það nauðsynlegt og í fullu samráði við eigendur.

• Þarfagreining
  Við þarfagreiningu er metin viðgerðaþörf fasteignarinnar og umfang þeirra, ásamt mati á verktíma og mögulegri áfangaskiptingu ef þurfa þykir.

• Kostnaðarmat
  Í frumkostnaðaráætlun kemur fram áætlaður heildarkostnaður við verkið. Kostnaðarútreikningar byggjast á sambærilegum verkum og einingaverðum fengnum úr verðbönkum.

• Matsskýrsla
  Þegar matsskýrsla, sem inniheldur niðurstöður ástandsskoðunar, þarfagreiningu og kostnaðarmat, hefur verið afhent húseigendum eða forsvarsmönnum viðkomandi fyrirtækis, er það í þeirra verkahring að taka ákvarðanir um framkvæmdir. Ef um er að ræða fjöleignarhús, s.s. íbúðarblokkir, raðhús og önnur sameignarhús, þarf skv. lögum að kynna öllum eigendum fyrirhugaðar viðgerðir, kostnaðaráætlun fyrir verkið og fyrirhugaðan framkvæmdatíma. Einnig þarf samkomulag eigenda um framkvæmdir að liggja fyrir áður en næstu skref eru stigin, sbr. lög um fjöleignarhús nr. 26 frá 1994.

Eftir að samkomulag um framkvæmdir liggur fyrir hefst eftirfarandi ferli:

Hönnun

• Frumhönnun
  Ef um er að ræða miklar skemmdir á fasteign t.d. vegna frostskemmda eða gera á breytingar á útliti eða notkun, þarf að leggja fram teikningar og útreikninga fyrir alla eigendur til samþykktar.

• Fullnaðarhönnun
  Eftir að samkomulag hefur násðt milli eigenda er verkið fullhannað og teikningar lagðar fram til samþykktar hjá hlutaðeigandi yfirvöldum.

• Er þörf á hönnun?
  Ef burðarvirki hússins reynist í lagi og ekki er um útlitsbreytingar að ræða, er hönnun í flestum tilfellum ónauðsynleg. Á það skal þó bennt að liggi fyrir minnsti grunur um að burðarvirki hússins sé skemmt eða ófullnægjandi, skal leita aðstoðar fagmanna við að skera úr um það.

Útboð

• Útboðsgögn
  Eftir að samkomulag um framkvæmdir liggur fyrir eru gerð útboðsgögn í samræmi við fyrirliggjandi samþykktir. Gögnin samanstanda af útboðslýsingu, verklýsingu og tilboðsskrá.
  Útboðslýsing fjallar um samningsskilmála milli verkkaupa og verktaka, verktíma, tryggingar, úttektir og annað er lýtur að stýringu framkvæmdanna.
  Verklýsing lýsir öllum verkþáttum sem á að framkvæma og hvernig þeir skulu unnir.
  Tilboðsskrá inniheldur áætlaðar magntölur fyrir verkið og inn í hana færa bjóðendur einingaverð sín þegar þeir gera tilboð.

• Kostnaðaráætlun
  Þegar útboðsgögn liggja fyrir er gerð kostnaðaráætlun í samræmi við tilboðsskrá. Kostnaðaráætlunin byggir m.a. á reynslutölum fengnum úr samsvarandi verkum og einingaverðum sem fengin eru úr verðbönkum. Til viðbótar þeim kostnaðarliðum sem fram koma í tilboðsskrá er í kostnaðaráætlun bætt við öðrum kostnaði sem kann að falla til við verkið s.s. kostnaði við eftirit.

• Framkvæmd útboðs
  Þegar viðhaldsverk eru boðin út er einkum stuðst við lokað eða opið útboð. Í lokuðu útboði eru valdir tilteknir verktakar og þeim einum gefinn kostur á að bjóða í verkið en í opnu útboði er tilboða óskað frá hverjum þeim sem áhuga kann að hafa t.d. með því að auglýsa í blöðum eða á vefmiðlum. Einnig er í sumum tilvikum notuð sú aðferð að gefa einungis einum verktaka kost á að gera tilboð í viðkomandi verk. Öll tilboð eru metin með hliðsjón af fyrirliggjandi kostnaðaráætlun.

Framkvæmdaeftirlit

• Hagsmunagæsla fyrir verkkaupa
  Markvisst og reglubundið eftirlit tryggir gæði verksins og rétt viðbrögð við frávikum sem upp kunna að koma á verktímanum. Eftirlitsaðili gætir hagsmuna verkkaupa í hvívetna og stjórnar verkfundum milli verkkaupa og verktaka. Verkfundir eru bókaðir og skýrslur sendar út til hlutaðeigandi aðila.

• Kostnaðarvöktun
  Eftirlitsaðili fer yfir alla reikninga og ber saman við verkáætlun verktaka og greiðsluáætlun sem unnin er í samræmi við verkáætlun í upphafi verks.

• Úttektir
  Á verktimanum eru framkvæmdar reglubundnar úttektir að loknum hverjum verkþætti en tilgangur úttekta er að tryggja gæði verksins og réttar magntölur við endanlegt uppgjör. Í lok framkvæmda er gerð lokaúttekt þar sem farið er yfir alla þætti verksins. Ábyrgðartími er venjulega eitt ár frá dagsetningu lokaúttektar og að þeim tíma loknum er framkvæmd ábyrgðarúttekt.

• Uppgjör
  Þegar lokaúttekt hefur farið fram er verkið gert upp og verkkaupa og verktaka skilað lokauppgjöri.

Nánari upplýsingar veitir Þorbergur Karlsson

Bæklingur um fasteignir og viðhald